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现有房地产政策环境下，想靠这个规划再炒一波房地产，已经不可能。

中房报记者 许倩 北京报道

两天内，中央连续给广东珠海和深圳送来发展的大礼包。5日，中共中央和国务院印发《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》，为横琴与澳门间的合作描绘了蓝图。6日，中共中央、国务院印发了《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》，进一步扩展前海合作区发展空间，打造粤港澳大湾区全面深化改革创新试验平台，建设高水平对外开放门户枢纽。

对于前海方案，最吸引市场目光的是大幅扩展前海合作区空间，以现有前海合作区为基础，总面积由14.92平方公里扩展至120.56平方公里，包含自由贸易试验区的蛇口区块、机场及周边片区、宝安中心区及大铲湾片区等范围。

扩容范围几乎囊括了深圳西部全部沿海片区，按照目前实际人口来算，此次扩容预计惠及300余万人。

中央人民政府驻香港特别行政区联络办公室发言人发表谈话称，扩建前海，是全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放、系统优化深港合作布局的重要举措，也是支持香港经济社会发展、丰富“一国两制”实践的重大战略部署。

“对深圳而言，这是红利，更是责任，因为创新改革都要突破、闯关、啃硬骨头。不管扩什么，绝不是地产，现有房地产政策环境下，包括限购、资金穿透式监管、二手房参考价等政策，想靠这个规划再炒一波地产是不可能的。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中国房地产报（微信ID：china-crb）记者表示。

前海扩容扩了什么？

前海合作区，2010年8月26日经国务院批准成立，包括桂湾、前湾、妈湾三大片区，共计15平方公里。根据新方案，进一步扩展前海合作区发展空间，以现有前海合作区为基础，进一步扩展至120.56平方公里。

发展目标是，到2025年，建立健全更高层次的开放型经济新体制，初步形成具有全球竞争力的营商环境，高端要素集聚、辐射作用突出的现代服务业蓬勃发展，多轮驱动的创新体系成效突出，对粤港澳大湾区发展的引擎作用日益彰显。

到2035年，高水平对外开放体制机制更加完善，营商环境达到世界一流水平，建立健全与港澳产业协同联动、市场互联互通、创新驱动支撑的发展模式，建成全球资源配置能力强、创新策源能力强、协同发展带动能力强的高质量发展引擎，改革创新经验得到广泛推广。

前海合作区面积的扩大对产业发展提出了更高要求。服务业方面，要求建立健全联通港澳、接轨国际的现代服务业发展体制机制，完善现代服务业标准体系，联动建设国际贸易组合港，培育以服务实体经济为导向的金融业态，加快绿色、智慧供应链发展，建立与国际接轨的供应链标准，探索研究推进国际船舶登记和配套制度改革，推动现代服务业与制造业融合发展等。

科技产业发展方面，要求聚焦人工智能、健康医疗、金融科技、智慧城市、物联网、能源新材料等港澳优势领域，建设高端创新人才基地，积极引进创投机构、科技基金、研发机构，推动引领产业创新的基础研究成果转化。

在前海合作区引进港澳及国际知名大学开展高水平合作办学；支持港澳医疗机构集聚发展，建立与港澳接轨的开放便利管理体系；支持港澳和国际高水平医院在前海合作区设立机构，提供医疗服务。

重视合作区推进新技术新产业发展的法律规则和国际经贸规则创新，构建知识产权创造、保护和运用生态系统，推动知识产权维权援助、金融服务、海外风险防控等体制机制创新，建设国家版权创新发展基地。

重点要求集聚国际海洋创新机构，大力发展海洋科技，加快建设现代海洋服务业集聚区，打造以海洋高端智能设备、海洋工程装备、海洋新能源、海洋生态环保等为主的海洋科技创新高地。

方案还特别提到，支持深圳机场充分利用现有航权，不断与共建“一带一路”国家和地区扩大合作。支持深圳机场口岸建设整车进口口岸。依托深圳国际会展中心，推动会展与科技、产业、旅游、消费的融合发展，打造国际一流系列会展品牌，积极承办主场外交活动。支持“一带一路”新闻合作联盟在前海合作区创新发展。

目前深圳国际会展中心也是由原深圳机场改建而来，可见深圳机场在此次方案中扮演的角色并不简单。

对前海扩容，一方面是要提升前海和深圳的地位，让这里成为内地对外开放的窗口示范区；另一方面则是要促进香港全面融入内地发展、融入大湾区发展大战略。

香港特区行政长官林郑月娥表示，香港会充分发挥自身优势，协助前海推动服务贸易全面自由化、扩大金融市场互联互通、提升法律事务对外开放水平等，同时为香港不同界别的专业人才和企业缔造更广阔的发展空间。

楼市炒作红利已过

两年多来，深圳一直在扩容。

先是2019年4月25日，深圳市人民政府印发《深圳国家高新区扩区方案》，深圳国家高新区从原来的11.52平方公里规划面积，到扩区后的总规划面积为159.48平方公里，形成“一区两核多园”的高新区发展布局。

接着，2020年11月，国家把深圳的“国家级高新区”扩容到全市。

再接着，2021年6月8日，深圳市发改委发布《深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，深圳都市核心区扩容提质，将宝安区的新安、西乡街道，龙华区的民治、龙华街道，龙岗区的坂田、布吉、吉华、南湾街道等8个街道纳入深圳都市核心区。

直到这次前海扩区正式落地。人们更为关心的是，前海扩区后，势必推动区域的发展前景，这对楼市会产生什么影响？

以扩区后的宝安区为例，宝安沿江地区基本上都纳入了前海合作区。方案提到，将在宝安中心区谋划建设滨海产业金融中心，此外，还将以会展海洋城、宝安中心区为核心，打造国际消费城市主力区。回顾深圳2020年楼市数据，宝安区已是其中涨幅较大的区之一。

国家发改委国土开发与地区经济研究所国土规划研究室主任黄征学对中国房地产报记者表示，从前海深港现代服务业合作区到自贸区，再到前海合作区扩围，房地产利好政策已被透支，对房价影响有限。

李宇嘉认为，有关前海扩容在2019年底和去年深圳特区成立40周年时，都有过一波房价上涨操作，是外部投资客和加杠杆两个因素助推下的上涨。所以大前海的房价也是全市最高的区域，很多区位房价已经超过20万元/平方米，10万元/平方米已经是起步价了。“现在在新的调控政策框架下，包括用户限购、资金穿透式监管、二手房参考价等政策，对借助规划炒作楼市红利已经成为过去。”

从二手房指导价到严格审查购房人资格，从房贷利率上调到打新规则升级，越来越严格的市场交易规则下，深圳楼市不断趋于冷静。深圳市住建局数据显示，继7月二手房过户量同比跌幅超八成后，8月，深圳二手住宅成交量为2043套，再次同比暴跌77.28%，创下十年新低。

李宇嘉表示，未来港澳和深圳在优势产业链条分工、创新性服务业发展、要素自由流动、服务贸易规则对接等方面能否获得突破带来经济增长，以及人口流动创造的可支撑需求，是进一步获得楼市红利的前提条件。否则，在现有调控政策和资金环境不变情况下，前海合作区的房价将继续在高位徘徊，且因为前期已操作了的规划红利无法兑现而出现回落。