傅佳莎 中国人民大学长江经济带研究院研究员、西南财经大学经济与管理研究院副教授

中国房地产市场正处在新旧发展模式转换时期，过去那种“依赖土地财政、房地产市场金融化、房地产企业高杠杆高周转”的发展模式已经对宏观经济稳定构成潜在威胁。目前亟须加快推进中国房地产市场改革，探索新的房地产市场发展模式，从而实现房地产与土地财政脱钩、房地产去金融化，最终实现房地产市场平稳健康发展，全体居民住有所居、住有宜居。

为了实现以上目标，住建部、自然资源部、央行等多部门出台了组合拳。其中，自然资源部开展集中供地试点，规定单宗地溢价率不得超过15%，严控城市楼面地价新高，探索新的土地拍卖模式，研究阻断土地财政依赖可能带来的后果和应对处理方案。

央行对房企融资提出“三线四档”考核标准，即根据“剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍”三个负债率指标划分红、橙、黄、绿四档，对有息债务增速进行不同程度的限制。这一规则的落地，使得房地产企业通过规模扩张维持毛利的增长模式无法继续，一批触及红线的企业面临着降杠杆难题。

住建部研究建立房地产统计和市场监测预警指标体系，构建以新建商品住宅销售价格、二手住宅销售价格、住宅用地价格、住宅租赁价格为核心指标，综合土地、信贷、财税、住房供应销售、住房保障等指标作为参考的一套完整的房地产市场统计和监测预警指标体系，加强对地方稳定房地产市场工作的评价考核。今年上半年一些房价上涨过快的一、二线城市，被住建部约谈问责，出台了更加严格的限购限贷限售政策，抑制了房价的不合理上涨。

在多方面政策的共同作用下，土地供给、房企和个人贷款融资、住房供给和住房需求均受到了严格调控。今年下半年，房地产市场热度明显降了下来，70个大中城市商品住宅销售价格延续去年四季度以来的下降态势，房价控制在合理运行区间。

新的变化是，今年1月下旬，发改委、住建部、银保监会、央行等多部门出台政策促进住房消费健康发展。发改委《关于做好近期促进消费工作的通知》，提出坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，扩大保障性租赁住房供给。支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。住建部明确提出2022年要“充分释放居民住房需求”。央行下调与房贷利率相关的5年期以上LPR，降至4.6%。银保监会要求坚持不懈防范化解金融风险，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制。

这些政策的出台，并不代表中国的房地产市场要回到旧的发展模式，而是在继续构建和完善新的住房发展模式。

长租房市场和保障性租赁住房，是从供给侧进行结构优化，缓解新市民、青年人住房困难，保障性租赁住房通过适当的租金减免，减轻新市民、青年人的住房负担，让新市民可以在城市扎下脚跟，让青年人能够投入到热爱的事业当中而不必过早的承担与收入不相匹配的房贷重担。此外，对于中等偏下收入住房困难群体，“十四五”期间，中国继续推进公租房建设。到2025年，城镇户籍低保、低收入家庭申请公租房的保障率要应保尽保。

房贷利率下调5个基点，是从需求侧减轻购房成本，降低居民房贷压力。今年以来，中国宏观经济虽持续复苏，但受疫情反复影响，宏观经济表现出“前高后低”“结构分化”“压力加剧”的运行特征。从核心宏观经济指标两年平均增速对比来看，消费和投资持续低迷，居民收入和消费信心不足，内需存在进一步下滑的风险。此时降低利率有助于稳住信贷增速，激发住房贷款需求。

坚持不懈防范化解金融风险，说明“三线四档”对房地产企业去杠杆带来了较大影响。这一方面是因为个别房企风险暴露后，金融机构对房地产开发贷款出现一致性的收缩行为，抑制了合理的住房需求。另一方面也说明一批过度扩张的房地产企业在去杠杆过程中存在着较大风险。面对房地产企业去杠杆可能引起的风险，金融机构需要持续关注、审慎管理，及时出台政策化解去杠杆过程中可能带来的系统性风险。同时，应做好对房地产和建筑业的金融服务，对于合理的首套房和改善性住房贷款需求，要按时发放贷款，并加大保障性租赁住房支持力度，从而满足居民合理的住房需求。

综上，中国应继续坚持房住不炒的定位，持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产长效机制，探索构建房地产市场新发展模式，努力实现房地产与土地财政脱钩、房地产去金融化，促进房地产行业的良性循环和健康发展。通过加快发展长租房市场、保障性租赁住房市场，进一步完善中国住房市场体系和住房保障体系，满足不同群体不同阶段合理的住房需求，最终实现全体居民住有所居。