2月17日，北京2022年迎来了首批次土拍现场竞拍，共有8宗地块拍出。

就在一天前，已有9宗地块（怀柔，丰台大井，昌平C-30，大兴黄村、西红门，通州，顺义马坡、平各庄，房山拱辰）底价成交，另有1宗石景山首钢园830、831地块流拍。

北京首次土拍报名参与竞拍房企有24家。2月17日，北青记者在现场看到，主要房企包括中海、保利、金地、华润等央企国企，民企绿城拿地积极，摘得了朝阳崔各庄、刘娘府、亦庄台湖3块地。

从最终土拍整体情况来看，拿地市场热度并不高，北京首次土拍整体较为理性平稳。

18宗地块揽金480亿 溢价率4.46%

北京首次土拍18宗地块，成功出让17宗，流拍1宗，共获得土地出让金480.225亿元。整体溢价率4.46%（17块地的总成交价/17块地的总起始价-1），根据数据显示，2021年北京第一、二、三轮集中土拍溢价率分别为6.41%、4.13%、1.04%。

2022年北京一批次供地情况表（2月17日）

2022年北京一批次供地情况表（2月16日）

比起去年下半年土地市场热度略有所回温。

18宗地块中，五环至六环供地8宗，占比44.44%，最多，其次是四环到五环地块有6宗，其中主要集中在南城大兴及亦庄，外加朝阳王四营地块。

可以看到，各主要城区都有供地，从拿地热度来看，昌平中关村生命科学园、朝阳崔各庄、王四营地块分别有10家、8家、6家主体参与竞拍，热度较高。其余地块竞拍较为平淡。

楼面地价稳中有降 房企利润增加

值得注意的是，此次土拍的拿地成交楼面单价有所下降，开发商拿地非常理性与谨慎。

同区位的新供地块相比此前地块的楼面单价有所下降。

可以看到，大兴西红门的拿地楼面单价下降最为明显，说明开发商对该板块销售信心有所不足，该板块的短板是缺少地铁规划。

拿地成本降低了，销售指导价不变，增加的是房企操盘的利润空间。刨除各地块在板块中的位置优势因素，从房企操盘回归合理利润空间来看，产品会更具有竞争力，后来者居上是大概率。

现房销售仅有一宗

首次土拍最大的特点之一是18宗地块，有9宗地块设置了竞现房销售环节。但最终土拍结果，仅绿城以43.47亿元+41000平现房销售面积竞得崔各庄地块。

较为戏剧性的是，昌平生命科学园地块在竞价环节有三家房企同时举牌最高限价，绿城、建发、中交，现场工作人员认定建发第一个举牌，绿城为此还提出异议。为此现场认定了一个小时，最终仍认定为建发。

结果在进入竞现房销售面积环节，无人举牌，最终昌平生命科学园地块被建发摘得。

首次土拍对楼市影响

首先，土拍市场热度平稳，没有对市场带来预期的改变，上半年货币相对宽松，房企有意愿拿地补充货值。

从土地市场也可以看出北京楼市分化严重，昌平、亦庄、朝阳关注度较高，其他区域关注度一般。

从去年开始，告别限竞房时代，500、600万的三居刚需产品市场供应较为紧缺，今年首次供地中，五环沿线临地铁的地块依然较少。给目前市场上在售的刚需新房项目带来销售窗口。

同板块，此次新供应地块拿地成本更低，对区域内在售新房短时间会带来一定的销售压力。

整体来看，房企及购房人都更期待北京二批次、三批次供地能有更优质的地块供应。

土拍掠影

9:10 崔各庄地块

开局战况激烈。此次朝阳的崔各庄地块，因有8家房企报名而备受关注。不久，竞拍正式开始，经过10分钟23轮举牌的线下竞拍，竞价很快便达到43.47亿地价上限，进而转入竞“现房销售面积”环节。

最终，经过55轮竞拍，绿城以43.47亿+配建4400 m²保障性租赁住房+41000 m²现房销售面积摘得地块。

据悉，该地块的最高竞现房销售面积为82146 m²，相当于小区的一半产品将以现房的形式销售。

目前区域在售新房有建发养云，和光悦府、龙樾合玺。

10:15王四营地块

王四营地块经过11轮竞拍，继金地+保利举牌42.4亿后再无房企举牌，最终拿下王四营地块溢价率为8.16%。

目前区域在售新房有保利锦上、融创壹号、中绿东岳府。

10:30 纪家庙地块

纪家庙地块是此次供地中唯一一宗二环至三环地块，销售指导价也最高。

竞拍仅8轮，中海报出57.12亿的地价上限后，进入竞“政府产权占比”的环节。从政府产权占比0.3%开始，中海与华润交替接棒13轮，最终华润以57.12亿+6%政府产权占比份额，获得毗邻三环丽泽商务区的入场券，同时也意味着纪家庙项目实际购买价格为10.25万/ m²。

该地块环线位置好，周边城市界面较差。

11:10 首钢园区824地块

该地块线下竞拍现场无人报价，最后由线上报价22.82亿的华润竞得。据悉，首钢园另一个830地块已流拍，早前仅有华润一家房企报名。

项目紧邻中海天玺。

11:30 刘娘府地块

中海新城和绿城之间竞争，经过10轮之后，绿城速战速决以40.17亿进军石景山，获得刘娘府地块。

该地块容积率仅有1.3，别墅社区，销售指导价9.15万/ m²。绿城做高端产品值得期待。

14:10生命科学园地块

昌平生命科学园地块的竞拍房企有10家，几乎将第一拍卖厅坐满。

14点10分开始，华润第一个举牌报出25.4亿竞价，不到十分钟，竞价达到27.715亿地价上限，期间中交和建发举牌尤为积极。

不过，即将转入竞报“现房销售面积”环节前发生了一个小插曲：在最后一次地价上限举牌中，中交、建发、绿城同时举牌，主持人判定为建发，随即中交和绿城提出异议。经过近一个小时的重新评审，还是判定建发为最后一个27.715亿地价上限时的房企举牌者。

有趣的是，历经小插曲后来到竞“现房销售面积”环节，无人举牌。至此，这块热门且具争议的生命科学园地块由建发收入囊中。

地块东侧为在售新房北清云际，此次地块是建发继望京养云后第二个操盘项目，利润空间合理，刚需产品打造能力如何要看最终产品呈现。

15:58 旧宫地块

中海首当其冲举牌喊价，随后无人跟进，即使主持人将阶梯竞价从2000万调低至1000万，现场依旧鸦雀无声。最终中海以24.8亿地价跻身旧宫。据悉，该地块中海计划建造京城的第三座叁号作品。

项目周边有德贤公馆、保利熙悦林语次新房。

16:15亦庄新城地块

现场无人举牌，最终由线上报价的最后一家绿城以14.76亿获得。

地块临近在售新房万科城市之光东望。

文|张郁唯、宋欣