3月31日，康桥悦生活(2205.HK)发布了2021年未经审核的年度业绩公告。从公告披露看，2021年康桥悦生活整体表现出色，截至2021年12月31日，总营收约783.6百万元，较上年度同比增长约36.1%；毛利突破2亿关口，达到203.9百万元，较上年同期增加约15.5%；期内溢利（剔除上市费用）约为人民币102.6百万元。

　　规模方面，康桥悦生活报告期内在管面积约为23.5百万平方米，同比增长近半，达到49.6%，其中约17.3百万平方米来自第三方，占比73.4%；合约建筑面积达到53.1百万平方米，比增36.1%，其中第三方面积占比高达77.3%，达到41.1百万平方米。第三方面积所占比重持续增长，表明其市场化外拓优势明显。

　　除此之外，康桥悦生活非住宅类物业在管面积实现翻倍增长，增长率高达106.9%，且97.0%面积来自第三方物业开发商，进一步充实了其多元化服务业态。

　　在管项目面积迅猛增长，第三方面积占比超7成

　　招股书数据显示，2018年末康桥悦生活在管面积为8.73百万平方米，2019年末增至12.25百万平方米，2020年末达到15.72百万平方米。而在3月31日披露的业绩公告中，该数字已经增长至23.5百万平方米，一年一大步，增长迅猛。管理面积的不断增长，为扩大整体营收及增值服务拓展奠定了坚实基础。

　　在管面积的持续增长，除得到了其关联方康桥集团的支撑外，与其在第三方的持续外拓也关系密切。公开资料显示，早在2015年康桥悦生活就开启了市场化拓展，服务康桥集团以外的第三方地产开发商，这给其带来了优质项目组合，实现了品牌价值和竞争力的提升。年报数据显示，截至2021年12月31日，康桥悦生活合约面积与在管面积中第三方开发商面积占比分别为77.3%和73.4%，在规模以上物企当中处于领先水平。

　　强化管理密度，非住宅在管面积同比大增106.9%

　　公开资料显示，作为全国知名的综合物业管理服务提供商，康桥悦生活已逐步将业务拓展至河南省以外的重点地区，包括浙江省、江苏省、湖北省、河北省、广东省、山东省及陕西省等8省31市。

　　2021年，康桥悦生活持续进行区域深耕，强化管理密度，提高管理效率，加大在管项目2公里以内的项目拓展，并利用好物业管理最贴近业主这一优势，持续性增强增值服务。在发展当中，康桥悦生活强化重点区域聚焦，不断提升单城市的项目密度，持续向外扩张。以杭州为例，目前康桥悦生活在杭在管项目已拓展至9个，涵盖住宅、高端写字楼、体育馆、商业等多种业态，通过有效平衡不同项目之间的不同需求，实现了人力、设备等资源的合理化利用，提质增效，在控制成本的情况下，提升了企业收入。

　　2021年7月16日，康桥悦生活在港交所鸣锣上市，募集了充足资金，随后便开启了优质资产收并购。下半年，康桥悦生活接连并购了河南鼎峰物业、西安立丰物业，不仅扩大了河南（特别是郑州、平顶山等重点城市）市场份额，更提升了在河南省外的业务渗透率，丰富了非住宅服务业态，有利于优化集团资源配置。

　　近年来，康桥悦生活在非住宅业态布局上持续发力，商办、产业园、学校、医院、轨道交通、环卫服务、银行等多面开花。以大学类项目为例，服务从住宅类（专家公寓）走向非住宅类（教学楼、校园、学生宿管等），从服务一家（河南大学）到服务更多家（郑州大学、河南工业大学、郑州城市职业学院、许昌电气职业学校等）。截至2021年12月31日，康桥悦生活非住宅在管面积约为2.0百万平方米，同比2020年提升约106.9%。

　　2021年底，康桥悦生活与郑轨置业成立合资公司——河南轨道悦生活物业管理有限公司，进一步对优势资源进行整合，布局轨道交通服务，助力城市管理。另据公开资料显示，轨道悦生活连续中标郑州市轨道交通1号线和城郊铁路一期二期物业服务项目、周口市扶沟县环卫服务项目，不断拓新服务边界，彰显了企业在城市服务方面的战略布局。

　　营收结构持续优化，增值业务收入占比超五成

　　随着业主对于物业服务需求的持续提升，以往物企最为注重的物业费收入已经从支柱作用转向了基本盘，而增值服务则华丽转身，成为了物企的未来增长点。康桥悦生活在发展当中不断扩容其内容包，实现增值服务业务类型的多样化。

　　年报数据显示，2021年，康桥悦生活物业管理服务收入约人民币350.8百万元，占总收入约44.8%，同比增长37.6%；非业主增值服务收入约人民币311.9百万元，约占总收入39.8%，同比增长32.5%； 社区增值服务收入约人民币120.9百万元，约占总收入15.4%，较2020年同期约增加41.8%，其中租售业务、拎包入住、社区团购表现亮眼。以此计算，康桥悦生活非业主增值服务及社区增值服务收入占据总收入的55.2%，同样居于行业领先水平。

　　物业价值发现时代，增值业务的胜负将直接决定一家物企未来发展上限。康桥悦生活提前深入增值服务布局，不断优化增值业务在整体收入中的比重，为未来可持续发展扫清了障碍。

　　作为港交所新生，康桥悦生活首份年度业绩报告亮点颇多。2022年，行业竞争压力凸显，如何实现有质量的高速增长，是物企面临的核心问题。康桥悦生活能够保持战略定力，在规模和营收增长、市场化外拓、增值业务发展方面多措并举，成绩斐然，无疑为其未来发展奠定了坚实基础。