记者 孙蔚
共有产权房兼具了保障性住房和商品房的双重属性，可以说是刚需购房者“低价上车”的捷径，在全国各地得以广泛推广。共有产权房可以出租吗？租金如何确定？收益如何分配？这些问题备受置业者的关注。
近期，北京市对共有产权房的管理模式进行了探索，于3月20日实施了《关于规范共有产权住房出租管理工作的通知（试行）》（以下简称《通知》），对置业者关心的热点问题进行了详细规定。记者在北京市共有产权住房租赁服务平台上看到，截至4月12日，已经有43套房通过审核并在平台上对外公布出租信息。
通过统一服务平台进行出租
共有产权房是地方政府让渡部分土地出让收益，然后低价配售给符合条件的保障对象家庭的房屋。保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额，即中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例共同拥有房屋产权。房屋产权可由政府和保障对象平分，保障对象也可向政府“赎回”产权。
“共有产权房不仅可以出售，也可以出租。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国消费者报》记者表示，允许租赁是此类住房与其他保障房最大的区别。经适房、公租房等保障性住房都是不允许转租的，但共有产权房可以。从这个角度讲，其又带有一定的商品房属性。
北京市住建委发布的《通知》规定，共有产权住房租赁活动应统一通过市级代持机构建立的网络服务平台办理，办理内容包括住房出租意向登记、出租使用协议签订、住房情况核验、住房信息发布、租赁合同网签、租赁登记备案等。
《通知》提出，购房人为住房出租责任人，要承担住房出租的安全责任，履行住房维修等义务，约定住房拟出租价格、期限、出租方式、租金收益分配等，并说明出租原因。住房租赁合同由购房人和承租人双方签订，租赁期限原则上不超过3年。
在购房人完成相关登记后，服务平台会通过对接本市房屋大数据平台信息系统，核验共有产权住房购房人住房情况。经核验通过，购房人在本市无其他住房，住房出租信息方可在服务平台发布。4月12日，记者登录北京市共有产权住房租赁服务平台，看到已经有43套房通过审核并在平台上对外公布出租信息，出租房源在服务平台展示了面积、朝向、租期、户型图、位置、交通、装修、配套设施等具体情况。
政府按产权份额收取定额收益
记者在北京市共有产权住房租赁服务平台看到，共有产权房房租定价略低于市场价。比如永靓家园有3种主力户型，目前已上架的是约88平米两居，租金为8000元/月（季付）。这一价格高于市场租金参考价（76元/平/月），也低于周边商品房，比如附近的中海枫涟山庄超过80平米的房源租金都在8200元/月以上。
那么，共有产权房出租收益如何分配？《通知》提出，共有产权住房代持机构会同房管部门，根据区域市场租赁价格和共有产权住房政府产权份额比例，按照就低原则，综合确定各项目各套型政府产权份额租金定额收益，租金定额收益也将在服务平台中公布。也就是说，政府只拿定额收益，其余的全归房东。
“所谓定额收益，是指按项目和套型来综合确定政府份额收益标准，同一项目、同等面积、类似户型的房屋将按同一标准定额收取。”北京市住建委相关人员对《中国消费者报》记者解释道。比如，永靓家园政府的定额租金收益为930元/月，在3年的租赁期内，这个收益是固定的。据北京市住建委相关人员介绍，永靓家园个人与政府产权占比为7∶3。如果严格按照这个比例来计算，那么，政府在这套房源中的房租收益应为2400元/月。但本着最大让利于民的原则，政府会首先扣除物业费、取暖费等，再“打折”收取租金收益。例如，永靓家园月租金为8000元，扣除物业费267元（3.03元/平/年）、取暖费220元（30元/平/年），剩余的7513元乘以政府产权占比的30%，约为2254元。目前，政府930元的定额收益相当于打了0.44折。
记者从目前北京市已公布的38个共有产权项目定额租金收取标准来看，相对于政府产权占比来说，房租定额收益基本在0.4折至0.5折之间。
中介不得擅自代理共有产权房出租
2017年《北京市共有产权住房管理暂行办法》出台，明确了共有产权住房购房人不得擅自转让、出租、出借共有产权住房。此次《通知》对这一点再次进行了明确规定。
那么，如果购房者擅自出租将有何后果？《通知》表示，如发现违规出租共有产权住房的机构和个人，将责令其限期改正，拒不改正的，房地产经纪机构、住房租赁企业和个人信息将被录入管理系统作为不良记录。共有产权住房购房人违反规定拒不改正的，代持机构可暂停办理该套住房的回购和上市手续。
需要注意的是，共有产权房出租房源只有在服务平台向社会发布后，房地产经纪机构方可为其代理租赁业务。共有产权房购房人与承租人自行或通过房地产经纪机构达成出租意向的，均应在服务平台网签住房租赁合同。
《通知》还明确规定，房地产经纪机构不得代理未经服务平台发布的共有产权住房租赁经纪业务，互联网平台也不得为其发布和代理。除代持机构外，住房租赁企业不得为共有产权住房提供住房租赁经营服务。
据记者了解，截至目前，北京市共有79个已申购共有产权房项目，其中74个已售罄，已交房项目33个，房源共3.1万套。
