“我们的关注点和核心能力培养点，正逐渐从轨道技术、地铁衔接向盖上运营、空间营造等不断进化。”在近日举办的“2020北京国际城市轨道交通高峰论坛——京投发展·第三届TOD创新论坛”上，京投发展股份有限公司总裁高一轩表示，“在TOD开发过程中应始终是两轮驱动的，既有技术核心能力，也有运营服务和场景营造能力，这样才能让企业在运营和产品端保持先进性。”

据高一轩介绍，过去十年，京投发展已在北京完成三个车辆基地项目。目前正在进行北京地铁16号线北安河车辆段开发和与无锡地铁、中铁四局合作的无锡地铁4号线具区路车辆段开发。“现在已经逐渐进入了4.0版本的实践。”

京投发展股份有限公司总裁高一轩 受访者供图

“始终关注客户痛点，营造空间、提供服务”

今年以来，城市轨道交通运营线路持续增长，为轨道物业开发提供了广阔的发展空间。来自中国城市轨道交通协会发布的最新数据显示，截至2020年9月30日，中国内地累计41个城市开通城轨交通运营线路，总长度达7141.55公里。前三季度新增运营线路长度405.35公里，新增运营线路11条，新开延伸段或后通段5段。

全国范围内TOD地块成交活跃，根据易居研究院2020年城市轨道交通TOD监测统计，今年前9月全国累计成交的TOD地块超过30宗，成交总面积近247万平方米。京投发展凭借十余年的专业深耕，已经形成以车辆基地一体化开发为主的市场领先性，先后在北京进行了西华府、琨御府、公园悦府、岚山等优质项目的建设，并开启了“TOD智慧生态圈”创新理念向全国“茂盛”的步伐，在无锡落地幸福人居样本。

据高一轩介绍，2019年京投发展做了两个非常重要的工作：对轨交车辆基地户外空间的营造进行专项研究；对疫情期间客户的居家需求进行专项研究。“我们始终要通过关注客户的痛点来塑造空间场景和服务，而不是简单通过技术的、秀场炫技的方式来提供产品和服务。”

构造“全龄成长、全城康养、全时互动、全景商业”系统

在轨交车辆基地户外空间营造专项研究方面，京投发展根据车辆基地自身的硬件特征，着重于客户生活方式研究，打造以地铁站点为圆心的城市核、以归家之路为动线的第二生活平台、以咽喉区为过渡的多功能生活区、以盖板高差为起点的垂直交通核、以车辆段上盖公共区为停留的盖上主题公园等多重生活空间与场景，满足人们购物休闲娱乐生活多元化需求。

他以北安河车辆段项目举例，其案名为岚山。该项目将在商业核当中打造室内、室外多个趣味庭院和趣味空间，让城市功能和社区功能实现无缝衔接和转换。

而在无锡的愉樾天成项目，京投发展将与无锡地铁、中铁四局共同践行智慧、生态、幸福的开发理念。据高一轩介绍，生态将作为该项目的背景，智慧是手段。“让社会、让超级平台能提供服务的，就提供服务，不跟它们争抢提供服务的入口，客户对我们本身服务的黏性自然会越来越强的。我们自己的App是一个自然生长的过程，而不是强加给客户的过程。这是做这整套物联网核心的逻辑。”

“作为车辆基地的开发商或者作为一个美好生活场景的营造商，我们的目的是通过营造这样的基础来让每个人找到属于他自己的幸福感，而我们并不定义幸福。”高一轩说。

“坚持做好产品，坚持提供真正的价值和服务，比简单的猎奇、炫技更重要。”高一轩介绍，这个过程当中，京投发展要构造的是全龄成长系统、全城康养系统、全时互动系统、全景商业系统。

京投发展在项目中将以生态建设为依托、以智慧运营为手段、以提高幸福的效率为目的，重点解决五类客户和四个特殊人群的居住痛点，构建社区智慧运营体系，布局更多幸福场景，最终实现全龄全周期的幸福闭环。

“房子将逐渐演变为人们享受生活方式的端口”

2020年，京投发展在保持技术领先与业务深耕的同时，进一步向满足客户需求、营造生活方式的方向探索，开展了广泛而深入的客户生活方式研究，并逐步在项目落地，形成独具特色的生活方式品牌。

“车辆基地和传统房地产开发相比，除了技术变化以外，重要的特点就是规模非常大。”高一轩说，“车辆段少则三五十万平米，大则上百万平米。车辆段的规模可以为客户带来非常整全的生活方式，为基于客户需求的空间场景服务营造提供了更多可能。”在高一轩看来，基于体验的社群社区的生活方式运营，是未来探索实践的重点。

高一轩以檀谷项目为例：“经过一年反复研究，我们把檀香府案名改为檀谷。檀谷既是物质生活，也是情感的归处，情感的家园。这个过程当中，我们以北京潭柘寺小镇为空间载体，将项目开发运营再度升级为生活方式品牌“檀谷”。檀谷以“我们一起成长”为品牌理念，打造“城市山居 学园市镇”职住学游一体化的全新生活方式，通过高品质的配套空间、有烟火味的日常生活、有温度的服务，传递简洁质朴、安定从容的生活主张。”

在“TOD智慧生态圈”持续进阶的路上，京投发展将继续以客户需求为导向，不断寻求产品与服务的创新突围，为人们带来更加智慧、健康和效率的幸福生活方式。

“聚焦一个群体，我们提出一个价值主张的生活观念。创造一种极致的产品，并且提供内容社交和客户的运营服务，最后凝结了我们的品牌参与者、品牌分享者、品牌拥有者，我们形成一个社群。”

高一轩认为，房子将逐渐演变为人们享受生活方式的端口，户型、装修、物业服务、社区配套等都是展开生活方式的空间与场景，未来的消费模式会变成“我买什么样的房子，就是选择过什么样的生活”，这将成为重构行业价值的一大重要趋势。

TOD是一件需要长周期、大资金量投入的事情，需要的是认真踏实、致力于创造长期可持续价值的企业，“如果想要追求短平快、高周转，我不建议做TOD。”高一轩说。