买受人签约购房，开发商为何支付违约金？

作者/张学琴律师

【案情简介】

2021年3月，买受人与开发商A公司签订《某市商品房预售合同》（以下简称“预售合同”），预售合同约定买受人购买某市某区某小区X号住宅楼下跃房屋（-1层至1层，以下简称“案涉房屋”），预售建筑面积206.55平方米，房屋总价款8,055,108元。预售合同第十一条第（一）款约定开发商应于2021年5月31日前向买受人交付案涉房屋。第十二条第（二）款约定开发商逾期交付房屋的，按照预售合同附件十二补充协议第六条的约定承担责任，附件十二补充协议第六条约定：1、逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，开发商按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，开发商按日向买受人支付已付购房款万分之五的违约金。

上述预售合同签订后，买受人已依约履行完毕房屋价款支付义务，但截至起诉之日(2021年9月6日)，开发商仍无交付房屋之意向。开发商逾期交付房屋的行为严重影响了买受人合法权益。开发商逾期交房，既无法定的免责事由，也无约定的免责事由，违约事实客观存在且交付房屋期限不明，开发商依法、依约均应向买受人承担违约责任。故买受人诉至法院。

买受人诉求：一、判令开发商立即向买受人支付逾期交房违约金476,139.19元；二、本案全部诉讼费由开发商承担。

一审判决：

一、被告开发商A公司于本判决生效后七日内向原告买受人支付违约金共计476,139.19元；

二、驳回原告买受人其他诉讼请求。

被告开发商A公司不服一审判决，提起上诉。

二审判决：

驳回上诉人开发商A公司的上诉，维持原判。

一、开发商逾期交房事实清楚，买受人按照预售合同约定主张日万分之三或日万分之五的逾期交房违约金，合法、合理，依法、依约应予以支持。

开发商逾期交房，给买受人造成巨大经济损失及重大影响。买受人方在受到上述严重经济损失及巨大影响时，绝大多数买受人在预售合同约定范围及考虑司法实践情况，已经降低违约金标准（合同约定标准为日万分之五），按照日万分之三向开发商主张权利，合法、合理，应当得到支持。

二、新冠疫情并不必然对所有合同的履行均构成不可抗力，开发商以疫情作为逾期交房免责的抗辩理由不成立。本案中，在双方合同签订前，新冠疫情已经爆发，疫情防控已进入常态化阶段，疫情反复且时有发生。开发商对上述情况明知且应有预判。故而新冠疫情不符合不可预见的不可抗力这一特征。

首先，国家及市政府部门的各项文件充分证明，疫情虽然对建设工程存在影响，但通过各方的积极努力，完全可以消减其影响。其次，开发商官网等报道充分证明，面对疫情，其已做好充分准备并早已复工复产，疫情并未对开发商造成实质影响。再次，案涉小区自2019年至2021年期间，发生多次农民工讨薪事件，开发商拒绝或迟延支付农民工工资导致工期延误，是逾期交房的根本原因，而非疫情。最后，法院对住建委的调证表明，是开发商疫情防控工作不到位所以不能复工，而不是疫情本身原因。

三、天气原因、政府重大管制活动不构成开发商逾期交房的抗辩理由。

作为在某市的专业房产开发企业，开发商自身应当对天气原因、政府活动有充分的预知或预判，在某市出现雾霾天气、政府活动管控措施是常态化行为，开发商对这些行为是可以预见和明知的、并且可预留合理期限。本案预售合同的履行是一个相对长期的过程，即使因为天气原因、政府活动等引起短期停工，并不必然导致迟延交付，开发商扣除天数的理由不成立。

四、市政道路、配套建设、拿地手续均是开发商建设周期中应当自行解决的工作与事项，与买受人预售合同无关，开发商不能以此作为逾期交房的抗辩免责事由。

开发商自行扩大解释不可抗力情形（如市政道路、配套建设）无效，市政道路、配套建设原因不构成开发商逾期交房的抗辩免责理由。开发商故意隐瞒重大风险最终导致违约情形发生，开发商不可免责。

一审法院、二审法院均采纳了买受人代理人张学琴律师团队的代理意见，法院认定：开发商以疫情为由提出不可抗力的抗辩，缺乏事实和法律依据；开发商所称停工、延期事实依据不足；开发商关于延期的免责抗辩，法院均不予支持；开发商应当根据双方约定就延期履约行为承担违约责任；开发商应以已付购房款为基数，按每日万分之三的比例，向买受人支付延期交房违约金。