签订十年的拆迁协议，法院为何认定无效？

作者/祝辉良律师

【案情简介】            

 鲁某1与王某系夫妻关系，育有子女六名，分别为鲁某2、鲁某3、鲁某4、鲁某5、鲁某6、鲁某7。

鲁某3与于某系夫妻关系，育有鲁某12、鲁某13。

鲁某14系鲁某12之女。

鲁某2、李某系夫妻关系，育有一子鲁某8，

鲁某9系鲁某8之子。

袁某系鲁某10之子，鲁某10系鲁某1孙女。

鲁某7与黄某系夫妻关系，育有一女鲁某11。

1992年8月20日，鲁某1作为承租人与出租方北京金属结构厂签订《公有住宅租赁合同》，租赁了13号房屋，总使用面积16.68平米，居室1间，面积11.93平米。1997年11月7日，鲁某1死亡后注销户口，承租人变更为王某。

2004年11月30日，北京市朝阳区规划和自然资源综合事务中心取得“和平一、二、三村土地一级开发项目”房屋拆迁许可证，经有关部门批准又多次续证并延长拆迁期限。北京某拆迁服务有限公司等四家公司为上述项目拆迁实施单位。13号房屋在拆迁范围内。

2011年1月17日，鲁某7作为乙方（被拆迁人：王某）的委托代理人与甲方（拆迁人：朝阳规自中心）签订拆迁协议，约定：乙方在拆迁范围内有正式住宅房屋1间，建筑面积22.33平米，乙方现有在册人口2人，实际居住人口4人。

朝阳规自中心认为，13号房屋产权人为王某，按照项目实施政策规定，只对项目拆迁范围内房屋产权人进行货币补偿。鲁某2、李某1、鲁某8、鲁某9、袁某、鲁某3、鲁某12、鲁某13、鲁某14等九人不服并提起诉讼要求确认《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》无效。

【判决结果】             

   一审判决：

驳回原告鲁某2、李某1、鲁某8、鲁某9、袁某、鲁某3、鲁某12、鲁某13、鲁某14的诉讼请求。

原告鲁某2、李某1、鲁某8、鲁某9、袁某、鲁某3、鲁某12、鲁某13、鲁某14不服一审判决，提起上诉。

二审判决：

一、撤销一审判决；

二、北京市朝阳区规划和自然资源综合事务中心与王某于2011年1月17日签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》无效。

【律师解读】               

  本案争议的焦点在于涉案拆迁协议的效力问题。九个当事人因为所居住房屋拆迁，作为居住人及在册户口人员未得到安置，已经上访十多年一直未得到解决，拆迁部门认为涉案房屋已签订有拆迁协议，不能再给予安置。代理律师接手后，首先依法申请了信息公开，获得了涉案房屋已签订的拆迁协议，发现拆迁协议载明的在册人员与房屋实际在册人口不符，且查询相关政策及案例，作为在册人口可以获得翠城经济适用房安置指标，所以该拆迁协议没有如实记载在册人口，且损害了在册人员的利益。律师团队经研究确定以主张拆迁协议无效为方向，为当事人争取重新获得安置的权利，本案一审未获法院支持，二审改判认定拆迁协议无效，成功维护了当事人的合法权益。

根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）款规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。据此，认定合同无效必须具备两个构成要件，一是合同当事人恶意串通，二是客观结果上损害了国家、集体或者第三人的利益。

关于是否存在恶意串通，恶意串通的构成分为主观和客观两方面因素。主观因素为恶意串通，即当事人双方具有共同目的，希望通过订立合同损害国家、集体或者第三人的利益。它可以表现为双方当事人事先达成协议，也可以是一方做出意思表示，对方明知其目的非法，而用默示的方式接受。它可以是双方当事人相互配合，也可以是双方共同作为。客观因素为合同损害国家、集体或者第三人的利益。

本案中，二审法院最终认定涉案原拆迁公租房处的在册户口为10余人，但是在实际签署的拆迁协议中，仅列明在册人口2人，上述拆迁协议载明的事实，与客观事实严重不符；合同双方在签订合同时对于上述事实是明知的，不论涉案拆迁协议签订的具体程序如何，拆迁协议显然已经侵害了鲁某2等人的合法权益，拆迁协议的签订存在恶意串通，损害第三人利益的高度可能。

综上，二审法院撤销一审判决，依法改判涉案拆迁协议无效。