购买宅基地，拆迁后是否给卖方补偿？
作者/王瑞律师
【案情简介】
2005年，城镇居民王某与城中村村民刘某、冯某夫妇签订《宅基地出售合同》，约定：王某出资购买刘某的宅基地，如遇拆迁，拆迁利益归王某所有。双方按约定履行了合同，当年王某在该宅基地上自建两层楼房居住。
2015年，该宅基地拆迁，政府与王某签订房屋征收安置补偿协议，补偿王某两套安置房。
2019年，刘某、冯某以合同纠纷起诉，要求确认合同无效。法院认定合同无效，双方互不返还。
2021年，刘某、冯某以宅基地使用权纠纷起诉，要求王某返还拆迁利益46.8万元。
王瑞律师代理王某应诉。
【判决结果】
一审判决：
被告王某补偿原告刘某、冯某拆迁利益25.6万元。
被告王某不服一审判决，提起上诉。
二审判决：
发回重审。
重审一审判决：
驳回原告刘某、冯某的诉讼请求。
【律师解读】
如何打破法官认定城镇居民购买宅基地，拆迁后应适当补偿对方的思维定势？
本案历经两次诉讼，第一次刘某、冯某仅要求确认合同无效，并未主张合同无效的法律后果，但王瑞律师明白，刘某、冯某的最终目的是想要补偿，绝不仅仅是认定合同效力，故在第一次诉讼中主动与法官沟通，明确我方主张。买卖宅基地合同虽因违反《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的强制性规定无效，但合同约定拆迁利益归王某所有，是刘某、冯某对其预期财产利益的有权处分，未违反法律法规强制性规定，应受法律保护。法官采纳了王瑞律师观点，判决合同无效，双方互不返还。
第二次诉讼，原告要求王某返还拆迁利益46.8万元，庭审中，一审法官带有倾向性观点，认为城镇居民购买宅基地，拆迁后，应给对方适当补偿。
王瑞律师从以下四点论理：一、合同效力：一、二审法院已明确合同无效后，双方互不返还，具有既判力，未经再审，该结论不能被推翻。二、2010年案涉宅基地已经省政府批准变更为城市用地，宅基地使用权已不存在，刘某、冯某无权主张宅基地使用权，并向法官提交四份最高法类案支持自己观点。三、王某得到的是房屋的征收补偿，房屋是王某自盖房，是王某的个人财产，该补偿不包括宅基地的补偿，刘某、冯某无权要求房屋拆迁利益；并提交该市政府官网发布的该块宅基地补偿费直接划拨给村集体组织的文件，佐证自己观点。四、双方合同约定拆迁利益归王某所有，是原告对自己预期财产利益的有权处分，是其真实意思表示，不违反法律法规的规定，应受法律保护。上述观点未得到一审法官支持，上诉后得到二审法官的支持，案件发回重审。
重审一审中，王瑞律师再次向主审法官论述上述观点，得到支持，判决驳回刘某、冯某诉讼请求。双方未上诉，一审判决已生效。
