离婚协议对房屋的约定，能否排除强制执行？
作者/武景生律师
【案情简介】
张某与刘某芳于1996年结婚。2015年5月26日，两人签署《离婚协议书》，约定双方共同共有的房屋归刘某芳所有，一辆福特车也归刘某芳所有，双方无债权问题，所有债务由张某偿还。同日，办理离婚登记，涉案房屋至今仍登记在张某名下。
2015年5月20日，杨某向本院起诉张某借款纠纷一案，法院于2016年1月作出民事判决书，判决张某向杨某返还借款30万元。判决书生效后，杨某向本院申请强制执行，执行过程中，法院于2016年7月查封上述房屋。
刘某芳就此查封向该案执行部门提出执行异议，被裁定驳回。又提起执行异议之诉，请求解除对房屋的司法查封，并停止对该房地产的执行。
【判决结果】
驳回执行异议之诉原告刘某芳的诉讼请求。
【律师解读】
一、协议对房屋的约定是否具有对抗第三人的效力？
《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
离婚协议中关于财产尤其涉及房产等不动产分割的协议，如果没有到不动产登记中心办理登记的，将不发生物权变动的效力，更不具有对抗第三人的效力。
二、能否排除强制执行？
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。显然，刘某芳不符合上述情况。
三、离婚时，夫妻之间的财产分割协议主观上是否具备逃避债务的恶意。
在司法实践中，如果财产分割协议在先，债务形成在后，则不会被认定具备逃避债务的恶意。反之，如果债务在先，财产分割协议在后，双方明显是在没有处理债务的情况下分割财产，主观上就具备逃避债务的恶意，将不会被认定排除执行。
当然，这并不能一概而论，男女双方离婚，并约定所有财产归女方所有，所有债务男方偿还，仅依据这一点，法官就能够从中明显感觉出男女双方离婚分割财产，带有逃避债务的嫌疑。
男方张某欠杨某借款30万元，房屋登记在张某名下，杨某要求对张某名下的财产予以司法查封并申请强制执行符合法律规定。
综上所述，离婚协议能否排除执行异议，主要是从离婚协议的性质、效力，当事人主观是否存在过错，离婚双方当事人主观方面是否存在逃避债务的恶意，以及债权形成的时间及性质等情况进行分析判断。
