被执行人维持生活必需住房，可以申请拍卖清偿吗？
作者/武景生律师
【案情简介】
杨某和刘某因民间借贷纠纷诉至法院，法院经审理，判决刘某向杨某返还借款人民币60万元。因刘某未自动履行给付义务，杨某向法院申请强制执行，法院在执行过程中对刘某的一套房屋采取了查封措施。申请执行人杨某表示同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除5～8年租金。
刘某向法院提出执行异议，认为案涉房屋系其唯一住房，法院拍卖房屋将导致其难以维持基本生活，故请求法院中止对案涉房屋的强制执行措施。
【判决结果】
驳回原告刘某提出的执行异议。 【律师解读】
一、刘某未依据生效法律文书履行金钱给付义务，法院对案涉房屋采取执行措施并无不当。
在执行异议程序中，被执行人以“唯一住房”“维持生活必需”等为由请求法院中止执行的案件十分常见。被执行人往往依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第4条的规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。如果按照这一规定久封不执，可能导致申请执行人的权益迟迟不能实现。
二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第20条有效化解了上述尴尬境地，规定了特殊情形下，虽然执行标的系被执行人及所抚养家属维持生活必需的居住房屋，也可以继续执行。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第20条 金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：
（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
三、居住权不等于房屋所有权，被执行人的唯一住房与维持其本人及所扶养家属生活必需住房不是同一概念。
如果被执行人的唯一住房面积较大或者价值较高，超过被执行人及其所抚养家属生活必需范围，对于超过部分可以采取以小换大、以差换好、以远换近等方式对被执行人的唯一住房进行置换，将超过生活必需部分的房屋变价款用于清偿债务。
本案中异议人刘某以案涉房屋系其唯一住房等为由提出执行异议，因申请执行人杨某已表示同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除5～8年租金，故对异议人刘某的执行异议，法院不予支持。同时申请执行人杨某给予了被执行人刘某5～8年的房租保障，既能够本着人道主义的原则保护被执行人的居住权益，又能够最大限度实现债权人的利益。
