逾期办理房产证，违约金是否支持？

作者/于创开

【案情简介】

2014年11月14日，A公司（出卖人）与王某（买受人）签订《商品房预售合同》。

合同约定：王某购买该公司开发的房屋，总价566079元。房屋交付期限为2015年4月10日前。出卖人应当在商品房交付使用后240个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的逾期天数的日万分之一向买受人支付违约金，出卖人继续为买受人取得房地产权属证书。合同签订后，王某按约支付房款。

2014年11月14日，王某缴纳工本费266元、房屋契税8491.19元及房屋物业专项维修资金11321.58。2016年4月18日，A公司向王某出具房屋的购房款566079.1元的发票。2015年4月10日，A公司将房屋交付王某并办理入住。

2021年5月24日，某管理委员会、某区人民政府联合提出《关于某区公寓项目部分房屋认定为保障性住房并交由人才办使用的请示》，请求将公寓中的42套房屋认定为保障性住房，并将该42套保障性住房交由人才办用于引进人才使用，不再参与住房保障和房产管理局关于保障性住房分配摇号。

2021年6月，住房保障和房产管理局出具《关于某区公寓项目部分房屋认定为保障性住房并交由人才办使用的意见》，办理意见为：某公寓项目，应按照《某市保障性住房配建管理办法》完成保障性住房配建工作。

2022年1月17日，A公司将不动产权证交付王某。王某认为A公司逾期办理房产证系违约，诉至法院请求赔偿违约金。

【判决结果】

一审判决：

被告A公司支付原告王某违约金92553.93元。

被告A公司不服一审判决，提起上诉。

二审判决：

驳回上诉人A公司的上诉，维持原判。

一、本案为商品房预售合同纠纷。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

双方签订的《商品房预售合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。王某已按照合同约定付清房款，A公司亦已交付房屋，但至今未按照合同约定协助王某办理产权过户登记手续，应当承担违约责任。

二、违约金是否已过诉讼时效，计算是否合理？

《民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。

诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

A公司认为违约金已超过诉讼时效的抗辩主张，但A公司逾期办理不动产证的违约事实持续存在。因此依据《商品房预售合同》约定，认定按日产生的违约金属于独立的继续性债权，应适用法定诉讼时效的规定。王某第一次向法院递交材料的时间2020年7月10日推算，以2017年7月11日作为违约金起算点计算违约金，已经充分考虑诉讼时效期间。对于违约金计算期间的问题，按日产生的违约金属于独立的继续性债权，应适用法定诉讼时效的规定。合同约定，A公司应于房屋交付240个工作日内即2016年3月26日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则按已付房价款的逾期天数日万分之一支付违约金。

王某第一次向法院递交材料的时间为2020年7月10日，其未能举证证实其主张的2017年7月10日之前的违约金存在诉讼时效中止、中断的法定情形。因此2017年7月10日之前的违约金已超过诉讼时效，本案应以2017年7月11日作为违约金起算点计算违约金。A公司陈述王某于2022年1月17日领取房屋产权证，未对其具体通知时间进行举证，故王某主张违约金计算至2021年12月31日并无不妥，A公司应支付违约金92553.93元（2017年7月11日至2021年12月31日，566079.1元×0.0001×1635天=92553.93元）。

三、 是否是由政府政策导致的逾期？

A公司认为其违约办理不动产权证系由于是政府政策原因导致，应当免责的主张，A公司应承担举证证明责任。

A公司提供的《关于某区公寓项目部分房屋认定为保障性住房并交由人才办使用的请示》中载明：“根据规划要求，公寓项目需配建3560.08㎡的保障性住房。因该项目一直未配建保障性住房，导致无法办理不动产证。”据此可知，关于配建保障性住房的政策，系项目规划中已提出的明确要求，A公司未配建保障性住房，导致无法办理不动产证，显然不属于政府政策调整的原因。”

综上，法院依法作出判决。