购买的商品房小区未“独立封闭”，能否向开发商主张赔偿？

作者/张福星律师

【案情简介】

2019年4月22日，韩女士购买S地产公司一套豪宅，约定总房款3000万余元，商品房项目核准名称为：AB嘉园。

同日，韩女士与S地产公司签订了《北京市前期物业服务合同》及补充协议，其中补充协议第十三条第四款约定：“出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料(包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等)仅供买受人购房时参考,并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。”

实际上，AB嘉园系S地产公司开发的含“自住型商品房”和“限价商品房配建项目”的商品房小区，该小区实际上分为二期开发建设。韩女士购买商品房所在部分对外销售推广名为A小区；另一部分对外销售推广名为B小区。购房合同中没有关于将A小区与B小区隔离的约定。2017年底S地产公司在A小区和B小区两个小区之间建设绿植隔离，以及一个挡板将两个小区区分隔离开来。后由于B小区业主的投诉，该挡板被拆除，部分绿植隔离被推倒，现两个小区目前为互通状态，但通过不同的门禁进入各自小区，通过小路相互连通，能够共享物业设施和园林等配套，物业均为同一公司。

韩女士称S地产公司在售房时特意强调A小区环境的私密性，承诺将A小区和B小区隔离开来，并提交了S地产公司的宣传资料，其中显示：A小区仅有300平米左右大户型、私属园林、豪华主景观轴、下沉式庭院、中式小品、寓意植被、近3万平方米私家园境、定制私宅等词句，并宣传配套设施包括顶级会所，恒温泳池、养生SPA、红酒雪茄吧、品茗茶室、运动中心、儿童乐园等一系列不同于限价商品房的特征。

韩女士认为双方签订的合同并没有体现B小区，物业构成明细中也没有体现B小区的业主可以使用自己购买的A小区的园林及配套。而且两小区物业费差距很大，由于S地产公司未遵循合同约定和宣传内容，未将A小区与B小区隔离开，导致豪宅大打折扣，这也是提起诉讼的原因。

【律师解读】

首先，双方签订的《商品房现房买卖合同》属有效合同，双方均应依约完全、适当履行各自义务。本案主要争议的焦点有三：一是S地产公司宣传资料的内容是否构成合同一部分；二是S地产公司是否存在违约行为；三是韩女士主张的损失赔偿标准问题。

（一）关于第一个争议焦点。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题司法解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

本案中，AB嘉园小区分两期建设，从S地产公司对于涉案房屋在宣传资料中的描述看，S地产公司虽未明确使用将两个小区隔离区分等用语，但根据日常生活经验及被宣传对象的实际情况等因素，足以造成购房者产生A小区系封闭管理的误解。

虽S地产公司提交的宣传册最后一页的末端用小字标示有“本资料涉及产品面积仅供参考，具体面积以合同约定为准，本资料所涉及内容不做合同要约”，然在出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺构成要约时，出卖人并不能通过自己的声明和标示而免除己方的合同义务，S地产公司作出的标示与法律不符。同理，补充协议中的免责约定亦违反法律规定，不应予以采信。

另，两个小区的门禁权限也不同，未共用相同物业配套设施。S地产公司在两个小区之间建设绿植隔离，以及一个挡板将两个小区区分隔离开来。其性质应认定为封闭管理实际实施的具体建设行为。对于A小区房产的购买者而言，每套房产都是上千万元，小区内绿化及附属设施是由100多户享有还是与上千户保障型住房业主共享对于合同的订立及房屋价格势必有重大影响。故S地产公司对于A小区系封闭管理，拥有私属园林等的宣传应为合同的组成部分并约束合同的当事方。

（二）关于第二个争议焦点。S地产公司作为开发商，应当明确知道北京市住房和城乡建设委员会早在2015年6月23日就相关问题已经发过《关于进一步加强保障性住房等住房物业服务管理工作的通知》，该通知要求实施统一物业管理的，建设单位不得通过增设围栏、绿植等方式，将同一物业管理区域内的保障性住房与商品住房分割。在此情况下，S地产公司还进行误导购房者认为小区系封闭式管理的宣传，后经B小区业主投诉，挡板被拆除，部分绿植亦被推倒，现两个小区处于相通状态，S地产公司属于未按约定履行义务应承担违约责任。

（三）关于第三个争议焦点。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，韩女士以房屋总价款的20％主张S地产公司应承担的赔偿数额，其作为主张一方，未提供充分证据证明其损失数额，应承担不利后果，但现两小区互通确实给韩女士的生活品质及居住环境造成了一定的影响，综合考虑S地产公司的违约行为、双方合同履行情况以及购房价格等因素,对韩女士的损失数额予以酌定，最终判决相当于总房款金额千分之七的赔偿金额。