购买“拆迁安置房”居住数年却判决物归“原主”，如何维权？
作者/李姝婷律师
【案情简介】
2009年，A公司（甲方）与袁某（乙方）签订《XX村腾退补偿安置协议书》，约定：（1）甲方因新农村建设需要，拆除乙方房屋并腾退其宅基地，甲、乙双方确认，乙方安置人口4人：袁某、袁A（袁某儿子）、袁B（袁某女儿）、瞿某（袁A妻子）。（2）乙方置换、购买安置房3套：某小区201号房屋、501号房屋、502号房屋。
2010年10月，袁某将501房屋、502房屋出售给简某。该《卖房协议》由袁A代笔，王某证明。同日，邱某（简某公司会计）通过其名下银行账户向袁某转账相应价款。2010年12月，简某将502房屋出卖给案外人袁某某。2011年6月，简某又将501房屋出卖给袁某某。房屋价款均已付清并交付袁某某使用。
2012年袁某自书遗嘱表明：201号房屋及其所有财产，由其女儿袁B一人继承。遗嘱真实有效。2013年，某区人民法院就袁某与袁A、袁B、瞿某分家析产纠纷一案作出判决，判定501房屋归袁某居住使用，502房屋归袁A、瞿某共同居住使用，201房屋归袁B居住使用；待上述房屋所有权证下发后，归各自所有。
2016年，开发商A公司开始陆续为小区住户办理房产证。2017年8月，袁某去世。2017年9月，某区人民法院就袁B与A公司拆迁安置补偿合同纠纷一案作出判决，判决A公司协助袁B办理201房屋的房屋所有权登记手续。2018年11月，某区人民法院就袁B与袁A遗嘱继承纠纷一案作出判决，判定501房屋由袁B继承。
2019年2月，简某去世。2022年，简某某（简某唯一继承人）诉至法院，请求判令袁A、袁B协助配合简某某办理501房屋的产权登记手续，将房屋所有权登记至简某某的名下。某区人民法院判决驳回简某某诉讼请求，简某某不服一审判决向某市第一中级人民法院提起上诉。
【判决结果】
一、撤销一审判决；
二、被上诉人袁A、袁B协助上诉人简某某将501号房屋过户登记至上诉人简某某名下。
【律师解读】
在2013年分家析产案件判决、2017年袁B与A公司拆迁安置补偿合同纠纷案件判决、2018年遗嘱继承纠纷案件判决、2022年一审判决作出后，情况对于简某某一方极为不利。然而，只要耐着性子在纷繁的事实之中寻踪觅源、抽丝剥茧，自会在法律与常情之下收获迷津指点，还原真相和正理。
本案的争议焦点为：（1）袁某与简某就501号房屋是否成立房屋买卖合同关系；（2）501号房屋是否应登记至简某名下。如欲证立该合同的有效性，证否相关法院判决的正确性，以下工作极为关键：
一、代理意见之步步为营
一审判决理由如下：
“本案中，在进行分家析产之前，袁某、袁A、袁B、瞿某对安置房屋（201号、501号、502号房屋）共同共有，因此处分应当经全体共同共有人同意。袁某未取得其他家庭成员的一致同意或事后追认，擅自处分共同共有涉案房屋，属于无权处分行为，无权处分的合同效力待定。”
针对一审判决理由，代理人提出以下反驳意见：
首先，袁某出售501号、502号房屋，从一开始已取得袁A、袁B的同意，《卖房协议》自签订之日起生效。在袁某将两套房屋出售给简某，简某又将其出售给案外人袁某某的整个过程中，袁B自始至终的行为（与袁某某比邻而居，在长达10年的时间里未曾对房屋出售事宜提出异议），充分证实她对于袁某出售房屋行为的认可。
其次，即使不谈袁B知晓并同意袁某的处分权问题，2013年分家析产判决生效后，根据《合同法》（当时有效）第五十一条（无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效），袁某、袁A即刻取得对501号、502号房屋的处分权，《卖房协议》同时生效。
再次，《卖房协议》并未侵害被上诉人袁B的合法权益；相反，一审判决认定《卖房协议》无效，反而会侵害善意第三人（案外人袁某某）的合法权益。《卖房协议》已经实际履行，未办理产权登记系开发商原因，与买卖双方无关。法律应当保护已经履行的合同。
最后，即使法院认定《卖房协议》无效，袁B也应当向简某某返还购房款本金、孳息、赔偿简某某的损失。
二、类案提交之精准检索
在提出代理意见时，代理人通过全面精确的检索，找到一桩与本案基本事实高度相似的案例：两案的诉争房屋位于同一小区、由同一开发商开发建设、腾退时间相仿、诉争房屋买卖过程基本一致。该案经北京市海淀区人民法院一审、北京市中级人民法院二审、北京市高级人民法院再审审查，已有生效判决如下：
“当事人行使权利履行义务应当遵循诚实信用原则。涉案房产系拆迁安置房与其它拆迁安置房均位于同一小区……自涉案房产出售至提起本次诉讼，长达9年的时间里，未有证据表明被告对涉案房产的出售事宜提出异议。应当视为被告对出售涉案房产行为的确认”、“原告已经……支付了全部购房款，涉案房产已经交付给原告多年，合同已经实际履行，被告作为张某某的继承人理应依据诚实信用原则继续履行未完的合同义务，将涉案房产过户到原告的名下……”
该例类案裁判是本案二审胜诉的重要原因之一。
三、法律与常理之交相印证
在论证时，代理人不仅精确引用法条，并且结合人之常情常理对相关论点进行佐证。例如，在论证袁B对于《卖房协议》的认可态度时，提交了201号、501号、502号房屋楼层的卫星地图，以说明袁B与501号房屋实际居住人“本是比邻而居，相煎何太急”之反常；又如，在论证袁B为何多年后产生“恶意”时，查询了涉案房屋10年来的房价升值数据，以“天下熙攘，皆为利往”说明“日光之下，此非新事”。
四、代理思路之全面周密
由于本案牵涉许多已生效（错误）判决，因此代理人做了两手准备。一方面向法院提交上述代理意见，一方面同时向北京市检察院第一分院提交举报信，请求推翻已生效（错误）判决，以为后招，有备无患。
