出租屋甲醛超标，能否要求出租人解除合同并支付违约金？

作者/侯蒙莎律师

【案情简介】

2018年7月8日，邵某（出租人、甲方）与徐某（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定乙方承租位于北京市朝阳区的某处房屋（以下简称涉案房屋），房屋租赁期自2018年7月8日至2019年7月8日，甲方应于2018年7月8日前将房屋按约定条件交付给乙方；甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全。同时，合同第八条第（三）款约定，甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。

2018年7月8日，徐某交纳租金、押金并预付燃气费等费用后入住涉案房屋并更换门锁。7月14日，徐某身体出现不适，脖子及腋下出现严重的肿大症状。7月15日，就医检查发现系甲醛超标中毒引起。A公司根据徐某的委托对涉案房屋内甲醛等有害物质含量进行采样检测，并分别于7月17日、9月30日出具《检测报告》，两次检测结果载明室内客厅及卧室的甲醛含量不符合标准。2018年8月8日，因涉案房屋甲醛超标，徐某将全部物品搬离涉案房屋；2018年10月28日，邵某通过开锁方式进入涉案房屋。

期间，双方曾就房屋租赁事宜发生争议，并就此进行微信及短信联络。2018年8月20日，徐某曾向邵某发送短信：“邵某，8月12号这天，我已经给你发了协调处理房子的短信，因为你不回复找不到你造成我没有办法退房子。我担负8月12号之前的房租，房子因为甲醛超标造成我退租你需要按照合同给我赔偿，因为房子甲醛超标给我造成的身体伤害我们去法院协调。”2018年9月13日，徐某向邵某发送短信，邀请邵某参与甲醛检测机构的检测过程。邵某回复称：“客观上，无法在场。主观上没有义务在场”。

因沟通未果，徐某向法院提出诉讼请求：一、解除徐某与邵某双方签署的《房屋租赁合同》（合同解除日期应为2018年7月29日）；二、邵某向徐某退还房屋押金、燃气费等费用以及2018年7月8日至2018年10月7日房屋租金；三、邵某向徐某支付违约金；四、邵某向徐某支付两次甲醛检测费用；五、邵某向徐某支付徐某另行支付的酒店住宿费。

【判决结果】

出租屋甲醛超标，承租人能否要求出租人解除合同并支付违约金呢？

根据《民法典》第七百三十一条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

本案中，据已查明的事实，徐某在入住租赁房屋不久后即发现身体不适并对房屋内甲醛含量进行了检测，检测结果出具后，徐某就房屋甲醛超标的问题与邵某交涉，在此情况下，邵某如对结果不予认可，应采取积极的态度组织或配合再次检测，但邵某未采取上述做法，并在徐某第二次检测房屋甲醛含量时拒绝参与，其行为明显不当。涉案租赁合同标的为用于居住的房屋，邵某作为出租人有义务保障其出租的房屋环境适宜居住，现涉案房屋甲醛超标，无法实现徐某作为承租人的居住用途，租赁合同目的无法实现，徐某有权解除涉案合同。当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。徐某于2018年8月20日向邵某发送短信，明确“退租”事宜，其真实意思应为解除合同，故涉案合同于2018年8月20日解除。鉴于合同已经解除，邵某应当将解除后的租金、燃气费等费用以及房屋押金退还徐某。关于违约金，违约方向守约方支付违约金以双方合同有明确约定为前提。租赁合同并不包含关于空气质量问题的违约金条款，则对于徐某以室内空气质量不合格为由要求邵某支付违约金的诉讼请求，应予驳回。